Costes completos de comprar propiedad en Phuket: tasas, impuestos y costes ocultos

Conocer el coste real de comprar propiedad en Phuket va mucho más allá del precio de venta. Entre impuestos gubernamentales, honorarios legales, costes de puesta en marcha y gastos recurrentes, los compradores deben presupuestar un 5–10 % adicional sobre el precio de compra. Esta guía desglosa cada coste que encontrará, sin sorpresas.

Impuestos y tasas gubernamentales en la compra

Son los costes obligatorios que se pagan en la Oficina del Catastro cuando se transfiere la propiedad.

Tasa de transferencia

• Tipo: 2 % del valor tasado por el gobierno (a menudo inferior al precio de mercado)
• Quién paga: normalmente se reparte 50/50 entre comprador y vendedor, aunque es negociable
• Momento: se paga el día del registro en la Oficina del Catastro
• Ejemplo: propiedad tasada en 5,000,000 THB = tasa de transferencia de 100,000 THB (50,000 THB por parte si se reparte)

Impuesto Específico sobre Actividades (SBT)

• Tipo: 3,3 % del valor tasado o de venta (el que sea mayor)
• Se aplica cuando: el vendedor ha sido propietario menos de 5 años (o no estaba registrado como residente en la dirección durante 1+ año)
• Quién paga: el vendedor (pero afecta a la negociación del precio)
• Nota: cuando se aplica el SBT, se exime el Impuesto de Timbre

Impuesto de Timbre

• Tipo: 0,5 % del valor tasado o de venta (el que sea mayor)
• Se aplica cuando: NO se aplica el SBT (el vendedor fue propietario 5+ años)
• Quién paga: el vendedor
• Nota: se aplica el SBT o el Impuesto de Timbre, nunca ambos

Retención en la fuente

• Para vendedores corporativos: 1 % del valor tasado o de venta
• Para vendedores particulares: tipo progresivo según el valor tasado y los años de propiedad. Normalmente entre el 1 y el 3 %
• Quién paga: el vendedor (retenido en la Oficina del Catastro)

Tabla resumen: tasas gubernamentales

Tasa	Tipo	Normalmente pagada por	Sobre una propiedad de 5M THB
Tasa de transferencia	2 %	50/50	100,000 THB
Impuesto Específico sobre Actividades	3,3 %	Vendedor (< 5 años)	165,000 THB
Impuesto de Timbre	0,5 %	Vendedor (> 5 años)	25,000 THB
Retención en la fuente	1–3 %	Vendedor	50,000–150,000 THB

Parte del comprador en las tasas gubernamentales: normalmente el 1 % (la mitad de la tasa de transferencia). Sin embargo, en las compras sobre plano a promotores, la tasa de transferencia a veces la cubre íntegramente el promotor como promoción.

Honorarios legales y profesionales

Honorarios de abogado

Contratar a un abogado independiente es esencial: nunca confíe solo en el equipo legal del promotor.

Servicio	Coste (THB)	Notas
Revisión de contrato	15,000–30,000	Revisión del contrato de compraventa
Debida diligencia completa	30,000–50,000	Búsqueda de título, verificación de empresa, licencias
Constitución de sociedad (si procede)	25,000–40,000	Formación de sociedad limitada tailandesa
Poder notarial	5,000–10,000	Si no puede acudir en persona a la Oficina del Catastro
Paquete integral	40,000–80,000	La mayoría de compradores lo necesita

Costes de debida diligencia

Comprobación	Coste (THB)	Finalidad
Verificación del título de propiedad	Incluido en los honorarios del abogado	Confirmar que el Chanote está libre de cargas
Búsqueda de empresa (DBD)	500–1,000	Verificar el registro del promotor
Inspección del edificio	10,000–30,000	Control de calidad independiente en la entrega
Levantamiento topográfico	5,000–15,000	Verificar linderos (para villas/terrenos)
Verificación del EIA	Incluido en los honorarios del abogado	Confirmar la aprobación ambiental

Costes específicos de condominios

Fondo de reserva (sinking fund)

• Pago único en la compra: 500–1,000 THB por metro cuadrado
• Cubre grandes reparaciones y renovaciones del edificio en el futuro
• Ejemplo: condominio de 45 m² a 600 THB/m² = 27,000 THB
• Puede requerir reposición cada 10–15 años por acuerdo de la persona jurídica

Cuota de mantenimiento de zonas comunes (CAM)

• Coste mensual recurrente: 40–100 THB por metro cuadrado
• Cubre: seguridad, piscina, gimnasio, ascensores, jardinería, limpieza, gestión de residuos
• Normalmente se paga anualmente por adelantado
• Ejemplo: condominio de 45 m² a 70 THB/m² = 3,150 THB/mes (37,800 THB/año)

Rangos de la cuota CAM por tipo de proyecto:

Tipo de proyecto	Cuota CAM (THB/m²/mes)	45 m² mensual	45 m² anual
Económico	35–50	1,575–2,250	18,900–27,000
Gama media	50–80	2,250–3,600	27,000–43,200
Premium	80–120	3,600–5,400	43,200–64,800
Ultralujo	120–200+	5,400–9,000+	64,800–108,000+

Advertencia: las cuotas CAM pueden aumentar con el tiempo a medida que los edificios envejecen y requieren más mantenimiento. Compruebe los estados financieros del condominio y el fondo de reserva antes de comprar.

Impuesto anual sobre la propiedad

Desde 2020, Tailandia aplica un impuesto anual sobre tierras y edificaciones.

Tipos para propiedad residencial:

Valor tasado (THB)	Residencia principal	Segunda vivienda/inversión
Hasta 25 millones	Exento (0 %)	0,02 %
25–50 millones	0,03 %	0,03 %
50–75 millones	0,05 %	0,05 %
Más de 75 millones	0,1 %	0,1 %

Tipos para uso comercial (propiedad en alquiler):

Valor tasado (THB)	Tipo
Hasta 50 millones	0,3 %
50–200 millones	0,4 %
200–1,000 millones	0,5 %
Más de 1,000 millones	0,7 %

Nota importante: si alquila su propiedad, se clasifica como uso comercial y tributa al tipo más alto. Una propiedad de 10 millones THB usada para alquiler = 30,000 THB de impuesto anual.

Seguros

Seguro de la propiedad

• Prima anual: 5,000–20,000 THB según la cobertura y el valor de la propiedad
• Cubre: incendio, inundación, catástrofes naturales, robo
• Exigido por la mayoría de las empresas de gestión
• Algunos promotores incluyen el primer año gratis

Seguro de alquiler (si procede)

• Prima anual: 3,000–8,000 THB
• Cubre: lesiones de los huéspedes, daños a la propiedad causados por huéspedes
• Esencial para propiedades de alquiler de corta estancia/Airbnb

Presupuesto de mobiliario y reforma

Muchos condominios nuevos se entregan sin amueblar o parcialmente amueblados. Presupueste en consecuencia.

Paquetes de mobiliario:

Nivel	Coste para estudio (THB)	Coste para 1 dorm. (THB)	Coste para 2 dorm. (THB)
Básico (nivel IKEA)	80,000–120,000	120,000–180,000	180,000–250,000
Gama media	150,000–250,000	200,000–350,000	300,000–500,000
Premium/de diseño	250,000–400,000	400,000–600,000	500,000–900,000

Costes habituales de reforma:

Elemento	Coste (THB)
Armario empotrado	15,000–40,000
Mejora de cocina	30,000–80,000
Reforma de baño	20,000–60,000
Suelo (vinilo/baldosa)	500–1,500/m²
Aire acondicionado (por unidad)	15,000–35,000
Sistema de hogar inteligente	20,000–100,000

Desglose del coste total: ejemplos reales

Ejemplo 1: estudio en Bang Tao (4,000,000 THB)

Concepto	Importe (THB)
Precio de compra	4,000,000
Tasa de transferencia (mitad del comprador)	40,000
Honorarios de abogado	40,000
Fondo de reserva (30 m² x 600)	18,000
Cuota CAM primer año (30 m² x 60 x 12)	21,600
Paquete de mobiliario	150,000
Seguro	5,000
Total	4,274,600
Costes adicionales como % del precio	6,9 %

Ejemplo 2: condominio de 2 dormitorios en Kamala (10,000,000 THB)

Concepto	Importe (THB)
Precio de compra	10,000,000
Tasa de transferencia (mitad del comprador)	100,000
Honorarios de abogado	50,000
Fondo de reserva (70 m² x 800)	56,000
Cuota CAM primer año (70 m² x 80 x 12)	67,200
Paquete de mobiliario (gama media)	350,000
Seguro	10,000
Inspección del edificio	15,000
Total	10,648,200
Costes adicionales como % del precio	6,5 %

Ejemplo 3: villa con piscina de 3 dormitorios en Rawai (15,000,000 THB en arrendamiento)

Concepto	Importe (THB)
Precio de compra (leasehold)	15,000,000
Tasa de registro del arrendamiento	15,000
Honorarios de abogado	60,000
Mobiliario y equipamiento	500,000
Instalación del equipo de piscina	50,000
Paisajismo del jardín	80,000
Sistema de seguridad	30,000
Seguro	15,000
Total	15,750,000
Costes adicionales como % del precio	5,0 %

Costes ocultos que la mayoría de compradores olvida

1. Comisiones por transferencia de divisas — los bancos cobran un 0,25–0,5 % en transferencias internacionales
2. Diferencial de conversión de divisas — puede añadir un 0,5–1,5 % según el método
3. Requisito del certificado FET — para plena propiedad debe transferir en moneda extranjera (no THB)
4. Instalación de contadores — alta de contador de electricidad y agua: 5,000–15,000 THB
5. Cambio de nombre en el título — tasa administrativa en la Oficina del Catastro: 1,000–2,000 THB
6. Contabilidad anual — si compra a través de una empresa: 15,000–30,000 THB/año
7. Costes de visado — su estancia en Tailandia requiere un visado válido (consulte nuestra guía de visados)
8. Costes de viaje — vuelos para visitas, inspecciones y firma

Cómo minimizar los costes

• Negocie la cobertura de la tasa de transferencia con el promotor (habitual durante las promociones)
• Compre sobre plano para obtener precios por debajo del mercado y tasas cubiertas por el promotor
• Use un servicio de transferencia de dinero de confianza (Wise, OFX) en lugar de transferencias bancarias para obtener mejores tipos de cambio
• Compare presupuestos de abogados, pero nunca elija solo por precio; la experiencia importa
• Compre unidades amuebladas a los promotores para evitar costes de mobiliario aparte
• Únase al pool de gestión para compensar los costes de mantenimiento con los ingresos por alquiler

Conclusión

El coste real de comprar propiedad en Phuket suele situarse entre un 5 y un 10 % por encima del precio de compra, según el tipo de propiedad y sus decisiones sobre mobiliario, representación legal y gestión. Entender estos costes de antemano garantiza que no haya sorpresas desagradables y le permite calcular proyecciones de ROI precisas.

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