Was Sie in Phuket über den Angebotspreis hinaus wirklich zahlen: Übertragungsgebühr, Steuern, Anwaltskosten und die versteckten jährlichen Kosten, die die meisten Käufer übersehen – mit aktuellen Zahlen für 2026.

Die wahren Kosten eines Immobilienkaufs in Phuket gehen weit über den Angebotspreis hinaus. Zwischen staatlichen Steuern, Anwaltskosten, Einrichtungskosten und laufenden Ausgaben sollten Käufer zusätzlich 5–10 % über dem Kaufpreis einplanen. Dieser Leitfaden schlüsselt jede Kostenposition auf, die Ihnen begegnet – ohne Überraschungen.

Staatliche Steuern und Gebühren beim Kauf

Dies sind die Pflichtkosten, die beim Grundbuchamt bei der Eigentumsübertragung gezahlt werden.

Übertragungsgebühr

Satz: 2 % des behördlich geschätzten Werts (oft niedriger als der Marktpreis)
Wer zahlt: in der Regel 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, aber verhandelbar
Zeitpunkt: am Tag der Registrierung beim Grundbuchamt fällig
Beispiel: Immobilie mit geschätztem Wert von 5,000,000 THB = Übertragungsgebühr von 100,000 THB (50,000 THB pro Partei bei Teilung)

Spezielle Geschäftssteuer (SBT)

Satz: 3,3 % des geschätzten oder Verkaufswerts (je nachdem, welcher höher ist)
Gilt, wenn: der Verkäufer die Immobilie weniger als 5 Jahre besessen hat (oder nicht 1+ Jahr als Anwohner an der Adresse gemeldet war)
Wer zahlt: der Verkäufer (beeinflusst aber die Preisverhandlung)
Hinweis: Wenn die SBT anfällt, entfällt die Stempelsteuer

Stempelsteuer

Satz: 0,5 % des geschätzten oder Verkaufswerts (je nachdem, welcher höher ist)
Gilt, wenn: die SBT NICHT anfällt (Verkäufer besaß die Immobilie 5+ Jahre)
Wer zahlt: der Verkäufer
Hinweis: Entweder SBT oder Stempelsteuer fällt an – nie beides

Quellensteuer

Für gewerbliche Verkäufer: 1 % des geschätzten oder Verkaufswerts
Für private Verkäufer: progressiver Satz je nach geschätztem Wert und Besitzjahren. Meist zwischen 1 und 3 %
Wer zahlt: der Verkäufer (beim Grundbuchamt einbehalten)

Übersichtstabelle: staatliche Gebühren

Gebühr	Satz	In der Regel gezahlt von	Bei einer Immobilie von 5 Mio. THB
Übertragungsgebühr	2 %	50/50	100,000 THB
Spezielle Geschäftssteuer	3,3 %	Verkäufer (< 5 J.)	165,000 THB
Stempelsteuer	0,5 %	Verkäufer (> 5 J.)	25,000 THB
Quellensteuer	1–3 %	Verkäufer	50,000–150,000 THB

Käuferanteil an den staatlichen Gebühren: typischerweise 1 % (die Hälfte der Übertragungsgebühr). Bei Off-Plan-Käufen von Bauträgern wird die Übertragungsgebühr jedoch manchmal als Aktion vollständig vom Bauträger übernommen.

Rechts- und Beratungskosten

Anwaltskosten

Einen unabhängigen Anwalt zu beauftragen ist unerlässlich – verlassen Sie sich nie allein auf das Rechtsteam des Bauträgers.

Leistung	Kosten (THB)	Hinweise
Vertragsprüfung	15,000–30,000	Prüfung des Kaufvertrags
Vollständige Due Diligence	30,000–50,000	Titelrecherche, Firmenprüfung, Genehmigungen
Firmengründung (falls nötig)	25,000–40,000	Gründung einer thailändischen GmbH
Vollmacht	5,000–10,000	Falls Sie nicht persönlich beim Grundbuchamt erscheinen können
Komplettpaket	40,000–80,000	Die meisten Käufer benötigen dies

Due-Diligence-Kosten

Prüfung	Kosten (THB)	Zweck
Prüfung der Eigentumsurkunde	In den Anwaltskosten enthalten	Bestätigen, dass der Chanote lastenfrei ist
Firmenrecherche (DBD)	500–1,000	Registrierung des Bauträgers prüfen
Gebäudeinspektion	10,000–30,000	Unabhängige Qualitätsprüfung bei Übergabe
Grundstücksvermessung	5,000–15,000	Grenzen prüfen (für Villen/Grundstücke)
EIA-Prüfung	In den Anwaltskosten enthalten	Umweltgenehmigung bestätigen

Condominium-spezifische Kosten

Rücklagenfonds (Sinking Fund)

Einmalzahlung beim Kauf: 500–1,000 THB pro Quadratmeter
Deckt künftige größere Reparaturen und Renovierungen des Gebäudes
Beispiel: 45-m²-Condo zu 600 THB/m² = 27,000 THB
Kann alle 10–15 Jahre durch Beschluss der juristischen Person aufgestockt werden müssen

Gebühr für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen (CAM)

Monatlich wiederkehrende Kosten: 40–100 THB pro Quadratmeter
Deckt: Sicherheit, Pool, Fitnessraum, Aufzüge, Grünanlagen, Reinigung, Abfallentsorgung
Wird in der Regel jährlich im Voraus gezahlt
Beispiel: 45-m²-Condo zu 70 THB/m² = 3,150 THB/Monat (37,800 THB/Jahr)

CAM-Gebührenspannen nach Projekttyp:

Projekttyp	CAM-Gebühr (THB/m²/Monat)	45 m² monatlich	45 m² jährlich
Budget/Economy	35–50	1,575–2,250	18,900–27,000
Mittelklasse	50–80	2,250–3,600	27,000–43,200
Premium	80–120	3,600–5,400	43,200–64,800
Ultra-Luxus	120–200+	5,400–9,000+	64,800–108,000+

Warnung: CAM-Gebühren können mit der Zeit steigen, wenn Gebäude altern und mehr Instandhaltung erfordern. Prüfen Sie vor dem Kauf die Jahresabschlüsse des Condominiums und den Rücklagenfonds.

Jährliche Grundsteuer

Seit 2020 erhebt Thailand eine jährliche Grund- und Gebäudesteuer.

Sätze für Wohnimmobilien:

Geschätzter Wert (THB)	Hauptwohnsitz	Zweitwohnung/Investment
Bis 25 Millionen	Befreit (0 %)	0,02 %
25–50 Millionen	0,03 %	0,03 %
50–75 Millionen	0,05 %	0,05 %
Über 75 Millionen	0,1 %	0,1 %

Sätze für gewerbliche Nutzung (Mietobjekt):

Geschätzter Wert (THB)	Satz
Bis 50 Millionen	0,3 %
50–200 Millionen	0,4 %
200–1,000 Millionen	0,5 %
Über 1,000 Millionen	0,7 %

Wichtiger Hinweis: Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, wird sie als gewerbliche Nutzung eingestuft und mit dem höheren Satz besteuert. Eine Immobilie von 10 Millionen THB, die vermietet wird = 30,000 THB Jahressteuer.

Versicherung

Gebäudeversicherung

Jahresprämie: 5,000–20,000 THB je nach Deckung und Immobilienwert
Deckt: Feuer, Überschwemmung, Naturkatastrophen, Diebstahl
Von den meisten Verwaltungsgesellschaften verlangt
Manche Bauträger inkludieren das erste Jahr kostenlos

Mietversicherung (falls zutreffend)

Jahresprämie: 3,000–8,000 THB
Deckt: Verletzungen von Gästen, durch Gäste verursachte Sachschäden
Unerlässlich für Airbnb-/Kurzzeitvermietungsobjekte

Budget für Möbel und Renovierung

Viele neue Condos werden unmöbliert oder teilmöbliert übergeben. Planen Sie entsprechend.

Möbelpakete:

Niveau	Kosten für Studio (THB)	Kosten für 1 Zi. (THB)	Kosten für 2 Zi. (THB)
Basis (IKEA-Niveau)	80,000–120,000	120,000–180,000	180,000–250,000
Mittelklasse	150,000–250,000	200,000–350,000	300,000–500,000
Premium/Designer	250,000–400,000	400,000–600,000	500,000–900,000

Übliche Renovierungskosten:

Position	Kosten (THB)
Einbauschrank	15,000–40,000
Küchen-Upgrade	30,000–80,000
Badrenovierung	20,000–60,000
Bodenbelag (Vinyl/Fliesen)	500–1,500/m²
Klimaanlage (pro Einheit)	15,000–35,000
Smart-Home-System	20,000–100,000

Aufschlüsselung der Gesamtkosten: reale Beispiele

Beispiel 1: Studio-Condo in Bang Tao (4,000,000 THB)

Kostenposition	Betrag (THB)
Kaufpreis	4,000,000
Übertragungsgebühr (Käuferhälfte)	40,000
Anwaltskosten	40,000
Rücklagenfonds (30 m² x 600)	18,000
CAM-Gebühr 1. Jahr (30 m² x 60 x 12)	21,600
Möbelpaket	150,000
Versicherung	5,000
Gesamt	4,274,600
Zusatzkosten in % des Preises	6,9 %

Beispiel 2: 2-Zimmer-Condo in Kamala (10,000,000 THB)

Kostenposition	Betrag (THB)
Kaufpreis	10,000,000
Übertragungsgebühr (Käuferhälfte)	100,000
Anwaltskosten	50,000
Rücklagenfonds (70 m² x 800)	56,000
CAM-Gebühr 1. Jahr (70 m² x 80 x 12)	67,200
Möbelpaket (Mittelklasse)	350,000
Versicherung	10,000
Gebäudeinspektion	15,000
Gesamt	10,648,200
Zusatzkosten in % des Preises	6,5 %

Beispiel 3: 3-Zimmer-Poolvilla in Rawai (15,000,000 THB Leasehold)

Kostenposition	Betrag (THB)
Kaufpreis (Leasehold)	15,000,000
Registrierungsgebühr für den Pachtvertrag	15,000
Anwaltskosten	60,000
Möbel und Ausstattung	500,000
Einrichtung der Pooltechnik	50,000
Gartengestaltung	80,000
Sicherheitssystem	30,000
Versicherung	15,000
Gesamt	15,750,000
Zusatzkosten in % des Preises	5,0 %

Versteckte Kosten, die die meisten Käufer vergessen

Gebühren für Devisenüberweisungen – Banken berechnen 0,25–0,5 % bei internationalen Überweisungen
Umrechnungsspanne – kann je nach Methode 0,5–1,5 % hinzufügen
Erfordernis des FET-Zertifikats – für Freehold müssen Sie in Fremdwährung (nicht THB) überweisen
Zählerinstallation – Einrichtung von Strom- und Wasserzähler: 5,000–15,000 THB
Namensänderung auf dem Titel – Verwaltungsgebühr beim Grundbuchamt: 1,000–2,000 THB
Jährliche Buchhaltung – bei Kauf über eine Firma: 15,000–30,000 THB/Jahr
Visumkosten – Ihr Aufenthalt in Thailand erfordert ein gültiges Visum (siehe unseren Visa-Leitfaden)
Reisekosten – Flüge für Besichtigungen, Inspektionen und Unterzeichnung

So minimieren Sie die Kosten

Verhandeln Sie die Übernahme der Übertragungsgebühr mit dem Bauträger (bei Aktionen üblich)
Kaufen Sie Off-Plan, um Preise unter Marktwert und vom Bauträger übernommene Gebühren zu erhalten
Nutzen Sie einen seriösen Geldtransferdienst (Wise, OFX) statt Banküberweisungen für bessere Wechselkurse
Vergleichen Sie Anwaltsangebote – wählen Sie aber nie allein nach dem Preis; Erfahrung zählt
Kaufen Sie möblierte Einheiten von Bauträgern, um separate Möbelkosten zu vermeiden
Treten Sie dem Verwaltungspool bei, um Instandhaltungskosten durch Mieteinnahmen auszugleichen

Fazit

Die wahren Kosten eines Immobilienkaufs in Phuket liegen typischerweise 5–10 % über dem Kaufpreis, je nach Immobilientyp und Ihren Entscheidungen zu Möblierung, rechtlicher Vertretung und Verwaltung. Wenn Sie diese Kosten im Voraus verstehen, gibt es keine unangenehmen Überraschungen, und Sie können präzise ROI-Prognosen erstellen.

PhuketStayPro liefert für jedes Angebot transparente Kostenaufstellungen, damit Sie das vollständige Investmentbild kennen, bevor Sie sich festlegen.

Möchten Sie eine detaillierte Kostenanalyse für eine bestimmte Immobilie? Fordern Sie eine kostenlose, unverbindliche Finanzaufstellung unter phuketstaypro.com an.

Gesamtkosten des Immobilienkaufs in Phuket: Gebühren, Steuern und versteckte Kosten

Wichtigste Erkenntnisse