Kaufkosten einer Immobilie in Phuket: Gebühren, Steuern und Prüfpunkte

Für Immobilien in Phuket gibt es keinen verlässlichen pauschalen Aufschlag. Die Kosten unterscheiden sich bei einer Eigentumswohnung im Freehold, einem Wiederverkauf, einem Off-Plan-Kauf und einem registrierten Leasehold. Auch der amtliche Schätzwert, der Status des Verkäufers, der Zeitpunkt und der Vertrag wirken sich aus. Lassen Sie die Kosten schriftlich für genau das Objekt und die Eigentumsform aufschlüsseln.

Dies sind allgemeine Informationen, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Offizielle Quellen zuletzt am 3. Oktober 2026 geprüft.

Gebühr für die Eigentumsübertragung

Der veröffentlichte Gebührentarif des Department of Lands sieht für eine Übertragung mit Gegenleistung grundsätzlich 2 % des amtlichen Schätzwerts vor. Gehen Sie nicht automatisch davon aus, dass der Käufer genau die Hälfte zahlt: Die Aufteilung gehört in den Kaufvertrag. Ermäßigungen und Ausnahmen gelten nur, wenn der konkrete Fall ihre Voraussetzungen erfüllt.

Zum Zeitpunkt dieser Prüfung gilt bis zum 30. Juni 2027 eine befristete Ermäßigung auf 0,01 % für Übertragungs- und Hypothekengebühren bei qualifizierten Wohnhäusern und Eigentumswohnungen, sofern Kaufpreis, Schätzwert und Hypothekenbetrag innerhalb der genannten Grenze von 7 Mio. THB liegen. Sie ist natürlichen Personen mit thailändischer Staatsangehörigkeit vorbehalten. Käufer ohne thailändische Staatsangehörigkeit sollten nicht mit der Ermäßigung rechnen. Verkäufersteuern wie Quellensteuer, SBT oder Stempelsteuer entfallen dadurch nicht. Prüfen Sie den Gebührentarif des Department of Lands und die offizielle Zusammenfassung der Regelung für 2026.

Steuern, die vom Verkäufer und Geschäft abhängen

Diese Abgaben werden oft bei der Eintragung berechnet und bilden keinen pauschalen Käufer-Prozentsatz. Der Vertrag kann bestimmte Kosten zwischen den Parteien aufteilen. Lassen Sie jeden Posten einzeln aufführen.

• Specific Business Tax (SBT): Der allgemeine Satz beträgt 3,3 %, wenn der Verkauf unter die gesetzlichen Kategorien eines Handels oder Gewinnerzielungszwecks fällt. In einigen Fällen gilt ein Fünfjahrestest; es gibt Ausnahmen. Bei einem qualifizierten Hauptwohnsitz kann beispielsweise wichtig sein, ob der Verkäufer mindestens ein Jahr im Hausregister eingetragen war. Rechtskategorie, Daten und Nachweise sind entscheidend; “weniger als fünf Jahre gehalten” reicht als Prüfung nicht aus.
• Stempelsteuer: Sie kann anfallen, wenn keine SBT geschuldet wird. Der Tarif der Revenue Department setzt die maßgebliche Belegabgabe mit 1 THB je 200 THB (0,5 %) an, vorbehaltlich der richtigen Bemessungsgrundlage und Geschäftsregeln. Setzen Sie sie nicht automatisch zusätzlich zur SBT an.
• Quellensteuer: Die Berechnung hängt davon ab, ob eine Privatperson oder ein Unternehmen verkauft. Für einen Unternehmensverkäufer gilt veröffentlicht grundsätzlich 1 % des höheren Betrags aus Verkaufspreis und amtlichem Schätzwert. Bei Privatpersonen gilt eine andere Formel, die Schätzwert und Haltedauer berücksichtigt; eine pauschale Spanne von “1–3 %” ist unzuverlässig.

Siehe die Hinweise der Revenue Department zu Steuern bei Immobilienübertragungen und die SBT-Regeln. Lassen Sie den konkreten Betrag von einer thailändischen Steuerfachkraft berechnen.

Wenn Sie ein Leasehold kaufen

Für einen registrierten Mietvertrag gilt eine andere Bemessungsgrundlage als für eine Freehold-Übertragung. Der Gebührentarif des Department of Lands setzt die Registrierungsgebühr auf 1 % der Miete für die gesamte registrierte Laufzeit fest; die Stempelsteuer auf den Mietvertrag ist eine separate Abgabe und beträgt in der Regel 0,1 % der Gesamtmiete oder Einmalzahlung für diese Laufzeit. Entscheidend sind die Vertragsbedingungen, nicht nur der Angebotspreis. Lassen Sie Berechnung und Mietvertrag von einem unabhängigen thailändischen Anwalt prüfen.

Jährliche und projektspezifische Kosten

Verlassen Sie sich nicht auf eine allgemeine Tabelle, die jede vermietete Wohnung automatisch als Gewerbeimmobilie einstuft und einen einheitlichen Steuersatz ansetzt. Die Land and Building Tax richtet sich nach amtlichem Schätzwert, rechtlich festgestellter Nutzung/Kategorie und möglichen Entlastungen. Fordern Sie den letzten Steuerbescheid an und klären Sie die Einstufung mit der zuständigen lokalen Behörde. Die Materialien des Finanzministeriums zum Land and Buildings Tax Act enthalten die Rechtsgrundlage.

Fragen Sie bei Eigentumswohnungen oder verwalteten Anlagen den Verkäufer, Bauträger oder die juristische Person schriftlich nach den aktuellen Beträgen für Gemeinschaftsflächen, Rücklagenfonds, Versicherung, Versorgungsanschlüsse, Möblierung, Übergabe und Mietverwaltung. Diese Kosten hängen vom Projekt und Vertrag ab. Trennen Sie einmalige, jährliche und laufende Ausgaben.

Vor der Unterschrift anfordern

Bitten Sie um eine aufgeschlüsselte Kostenrechnung mit:

1. Objekt, Eigentums-/Titelstruktur und amtlichem Schätzwert.
2. Kaufpreis und vertraglicher Aufteilung der Übertragungsgebühr.
3. Verkäuferstatus, Erwerbsdatum und Berechnungsgrundlage für SBT, Stempel- und Quellensteuer.
4. Jeder Käuferzahlung bei Reservierung, Vertragsabschluss, Eintragung und Übergabe.
5. Laufenden Gebäude-, Steuer-, Versicherungs- und Verwaltungskosten samt Beleg oder Angebot.

Die Faustregel “5–10 % zusätzlich” ist kein belastbares Budget. Die Rechnung sollte Annahmen offenlegen und gesetzliche Gebühren, verhandelte Zahlungen sowie Betriebskosten des Projekts trennen.

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Offizielle Quellen

• Department of Lands: Gebühren, Steuern und Abgaben
• Revenue Department: Steuern bei Immobilienübertragungen
• Revenue Department: wann SBT anfällt
• Finanzministerium: Materialien zum Land and Buildings Tax Act

Gebühren und Voraussetzungen können sich ändern. Lassen Sie die Berechnung für das konkrete Geschäft von einem unabhängigen thailändischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen.