Ocupación de equilibrio en Phuket: calcule las noches necesarias

El punto de equilibrio de un alquiler en Phuket indica cuántas noches pagadas hacen falta para cubrir los costes elegidos. Es una prueba de resistencia del presupuesto, no una previsión de demanda. Empiece por el contrato de gestión, las facturas y el uso de alquiler permitido.

Cómo hacer el cálculo

Para un periodo simplificado con la misma contribución por noche:

Noches necesarias = costes fijos ÷ margen de contribución por noche pagada.

La contribución es el ingreso por alojamiento que queda después de comisiones de plataforma y cobro, honorarios de gestión ligados a ingresos y costes variables. Reparta los costes de cambio de huésped entre la duración prevista de cada estancia. Incluya una tarifa fija de gestión entre los costes fijos, sin volver a descontarla.

Ocupación de equilibrio = noches necesarias ÷ noches realmente disponibles.

Excluya las visitas del propietario y los cierres previstos por mantenimiento. Si la contribución es nula o negativa, añadir reservas no arregla este modelo. Si necesita más noches de las disponibles, las hipótesis no cubren los costes seleccionados.

Separe operación y caja

Calcule primero el equilibrio operativo. Prepare después otra prueba de caja con pagos de financiación y aportaciones previstas a reservas. Identifique ambas: ninguna promete rentabilidad. Los depósitos reembolsables de huéspedes no son ingresos; la amortización contable tampoco es un pago inmediato.

En Phuket conviene trabajar por meses, porque cambian los precios, las visitas propias y los cierres. Pruebe ingresos retenidos más bajos, estancias más cortas y mantenimiento más caro. Solicite reservas y liquidaciones de un inmueble comparable; una ocupación media de toda la isla no basta.

Airbnb explica por qué el cobro recibido difiere del precio anunciado. Compruebe las comisiones de la cuenta concreta y la autorización de alquiler antes de estimar ingresos.

Compare inmuebles y zonas, y consulte con Phuket Stay Pro los costes de gestión y los documentos para su modelo.

Datos que deben verificarse

Tarifas, ocupación, comisiones, impuestos, uso permitido, financiación y costes necesitan pruebas actuales del inmueble. Son fórmulas simplificadas que debe revisar un profesional contable.