¿Puede un extranjero comprar propiedad en Phuket? Guía completa 2026

Phuket se ha convertido en uno de los mercados inmobiliarios más codiciados del sudeste asiático, atrayendo a compradores de Europa, Australia, China, Rusia y América. Pero la primera pregunta que hace todo comprador internacional es sencilla: ¿puede un extranjero comprar realmente propiedad en Phuket?

La respuesta breve es sí, pero con matices legales importantes. Las leyes de propiedad de Tailandia restringen la propiedad directa de terrenos por parte de no tailandeses, aunque existen varias vías totalmente legales que miles de extranjeros usan cada año para poseer propiedad en esta isla tropical. Esta guía cubre todas las opciones disponibles en 2026, los costes implicados y cómo protegerse durante todo el proceso.

---

Entender la ley de propiedad tailandesa para extranjeros

La Ley del Código de Tierras B.E. 2497 (1954) es la legislación fundamental que rige la propiedad. Según esta ley, los extranjeros no pueden poseer terrenos directamente en Tailandia. Es una norma firme con excepciones muy limitadas (como las promociones de la Junta de Inversiones que exigen una inversión mínima de 40 millones THB, poco práctica para la mayoría de compradores).

Sin embargo, la ley sí permite a los extranjeros poseer edificios y estructuras sobre el terreno, pero no el terreno en sí. Esta distinción es la base de toda estructura de propiedad extranjera en Phuket.

Lo que los extranjeros SÍ pueden poseer directamente

• Unidades de condominio en plena propiedad — Según la Ley de Condominios B.E. 2522, los extranjeros pueden poseer unidades de condominio en propiedad plena, siempre que la propiedad extranjera total del edificio no supere el 49 % de la superficie vendible total. Es una propiedad real y permanente: su nombre figura en el título de propiedad (chanote) en el Departamento de Tierras.

• Edificios y estructuras — Puede poseer la casa o villa en sí, pero no el terreno sobre el que se asienta. El terreno debe mantenerse mediante un arrendamiento u otra estructura.

Lo que los extranjeros NO pueden poseer directamente

• Terrenos — Sin propiedad directa de terrenos en plena propiedad para extranjeros.
• Más del 49 % de un edificio de condominios — Una vez lleno el cupo extranjero, los compradores extranjeros adicionales deben comprar a nombre de una entidad tailandesa o aceptar el arrendamiento.

---

Estructuras de propiedad explicadas

1. Propiedad de condominio en plena propiedad

Es la forma más sencilla y segura de propiedad extranjera en Tailandia. Cuando compra una unidad de condominio en plena propiedad:

• Su nombre aparece en el título de propiedad como propietario
• Tiene plenos derechos para vender, alquilar, legar o hipotecar la propiedad
• La propiedad es perpetua: no tiene caducidad
• Está protegido por la ley tailandesa igual que un propietario tailandés

Requisito clave: los fondos usados para comprar el condominio deben transferirse desde el extranjero en moneda extranjera. El banco tailandés receptor emitirá un Formulario de Transacción de Divisas (FETF/Thor Tor 3), exigido por el Departamento de Tierras para registrar la propiedad extranjera en plena propiedad. Los importes transferidos deben igualar o superar el precio de compra.

El cupo extranjero del 49 % se calcula por superficie total de las unidades, no por número de unidades. En promociones populares de Bang Tao o Kamala, las unidades del cupo extranjero suelen agotarse rápido y pueden tener una prima del 10-20 % sobre las unidades del cupo tailandés.

Rango de precios de condominios en plena propiedad en Phuket (2026):

• Estudio/1 dormitorio en zonas en desarrollo: 2,5–5 millones THB
• 1-2 dormitorios en zonas de playa prime: 5–15 millones THB
• Áticos de lujo: 15–80 millones THB

2. Propiedad en arrendamiento (leasehold)

Para villas, casas y parcelas, el arrendamiento es la estructura más común para extranjeros. Así funciona:

• El plazo máximo de arrendamiento registrado según la ley tailandesa es de 30 años
• Los arrendamientos de más de 3 años deben registrarse en el Departamento de Tierras para ser legalmente ejecutables
• Muchos promotores ofrecen una estructura de 30+30+30 años (90 años en total), donde el arrendamiento inicial de 30 años incluye opciones contractuales de renovación por dos periodos adicionales de 30 años

Advertencia importante sobre las opciones de renovación: solo el primer plazo de 30 años está registrado y plenamente protegido por la ley. Las opciones de renovación (los +30+30) son promesas contractuales que dependen de la voluntad y capacidad del arrendador para cumplirlas. No están garantizadas por ley. No obstante, con un contrato de arrendamiento bien redactado y un promotor de confianza, estas estructuras se han usado con éxito durante décadas.

Los precios en arrendamiento suelen ser un 5-15 % inferiores a los de propiedades equivalentes en plena propiedad, reflejando la naturaleza temporal de la propiedad.

3. Estructura de sociedad tailandesa

Algunos extranjeros constituyen una sociedad limitada tailandesa para mantener el terreno. En esta estructura, la sociedad (una entidad legal tailandesa) posee el terreno y el extranjero controla la sociedad. La ley tailandesa exige que al menos el 51 % de las acciones de la sociedad estén en manos de tailandeses.

Advertencia: el gobierno tailandés ha tomado medidas periódicamente contra las estructuras de "testaferros" en las que los accionistas tailandeses no tienen participación ni inversión genuina. El Departamento de Tierras y el Departamento de Desarrollo Empresarial son cada vez más sofisticados a la hora de identificar estos acuerdos. En 2025-2026, la aplicación se ha endurecido aún más.

Si considera esta vía, trabaje solo con un bufete tailandés de confianza que pueda estructurar la sociedad con accionistas tailandeses genuinos con aportaciones reales de capital. Esta estructura cuesta más (registro de la sociedad, contabilidad anual, auditorías) y conlleva riesgo regulatorio.

4. Propiedad a través de cónyuge tailandés

Si está casado con un nacional tailandés, su cónyuge puede poseer el terreno a su nombre. Deberá firmar una declaración en el Departamento de Tierras confirmando que los fondos usados son bienes privativos de su cónyuge, no bienes conyugales. Es un proceso sencillo, pero evidentemente depende de sus circunstancias personales y del nivel de confianza.

---

Proceso de compra paso a paso

Paso 1: defina sus requisitos y presupuesto

Decida el tipo de propiedad (condominio, villa, terreno), la ubicación, el presupuesto y la finalidad (uso personal, inversión de alquiler o ambos). Esto determinará qué estructura de propiedad es adecuada.

Paso 2: contrate a un agente y un abogado de confianza

Contrate a un abogado inmobiliario independiente antes de firmar nada. Un buen abogado cuesta 30.000–80.000 THB por una transacción estándar y es esencial para la debida diligencia. Su agente debe estar autorizado y tener una oficina física en Phuket: evite tratar solo con agentes en línea.

Paso 3: búsqueda y visita de propiedades

Visite las propiedades en persona siempre que sea posible. El mercado inmobiliario de Phuket incluye propiedades sobre plano (en construcción), de obra nueva y de reventa. Cada una tiene perfiles de riesgo y precio distintos.

Paso 4: reserva y depósito

Cuando encuentre su propiedad, firmará un acuerdo de reserva y pagará un depósito, normalmente de 100.000–500.000 THB (o del 1-5 % del precio en propiedades de lujo). Esto retira la propiedad del mercado mientras se preparan los contratos.

Paso 5: debida diligencia

Su abogado debe verificar:

• La autenticidad y el tipo de título de propiedad (el Chanote es el título más sólido)
• Que la propiedad está libre de cargas, hipotecas o gravámenes
• Las licencias de construcción y edificación
• El cumplimiento ambiental
• El historial y la salud financiera del promotor (para sobre plano)
• La disponibilidad del cupo extranjero (para condominios en plena propiedad)
• La aprobación del EIA (Evaluación de Impacto Ambiental) cuando sea necesaria

Paso 6: contrato de compraventa

Se redacta un contrato formal que detalla precio, calendario de pagos, fecha de finalización, penalizaciones y condiciones de transferencia. Para propiedades sobre plano, el pago suele estructurarse en plazos ligados a los hitos de construcción.

Paso 7: pago y transferencia de fondos

Para la compra de condominios en plena propiedad, transfiera los fondos desde su cuenta bancaria en el extranjero a una cuenta bancaria tailandesa a nombre del comprador. Asegúrese de que el banco emita el formulario FETF (Thor Tor 3): sin este documento, el Departamento de Tierras no registrará la propiedad extranjera en plena propiedad.

Paso 8: transferencia en el Departamento de Tierras

Tanto el comprador como el vendedor (o sus representantes autorizados) acuden a la oficina local del Departamento de Tierras. Se pagan las tasas de transferencia e impuestos, se firman los documentos y se emite el nuevo título de propiedad. Todo el proceso de transferencia suele durar de 1 a 3 horas.

---

Desglose de costes: lo que realmente pagará

Concepto	Importe	Notas
Tasa de transferencia	2 % del valor tasado	Normalmente se reparte 50/50 entre comprador y vendedor
Impuesto Específico sobre Actividades (SBT)	3,3 % del valor tasado o real (el mayor)	Se aplica si el vendedor fue propietario < 5 años
Impuesto de Timbre	0,5 %	Solo si no se aplica el SBT
Retención en la fuente	1 % (sociedad) o escala progresiva (particular)	Basada en el valor tasado
Fondo de reserva	500–1.500 THB/m²	Pago único para condominios
Mantenimiento de zonas comunes (CAM)	40–120 THB/m²/mes	Recurrente para condominios
Honorarios legales	30.000–80.000 THB	Abogado independiente
Comisión del agente	3-5 %	Normalmente la paga el vendedor

Los costes totales de la transacción para el comprador suelen situarse entre el 1,5 % y el 6 % del precio de compra, según cómo se repartan los costes con el vendedor.

---

¿Por qué Phuket en concreto?

Phuket destaca entre los mercados inmobiliarios tailandeses por varias razones de peso:

1. Aeropuerto internacional con vuelos directos a las principales ciudades de Asia, Europa, Oriente Medio y Australia. Esta conectividad impulsa tanto el turismo como la demanda inmobiliaria.

2. Infraestructura consolidada — hospitales internacionales (Bangkok Hospital Phuket, Siriroj), colegios internacionales (British International School, HeadStart, UWC Thailand), centros comerciales modernos y suministros fiables.

3. Fuertes rentabilidades de alquiler — las propiedades de Phuket generan rentabilidades brutas de alquiler del 5-8 % anuales, superando a muchos mercados occidentales. La temporada turística de todo el año (con demanda máxima de noviembre a abril) respalda una ocupación constante.

4. Revalorización del capital — zonas prime como Bang Tao, Layan y Kamala han visto una revalorización anual del 5-10 % en la última década, impulsada por la oferta limitada de primera línea de playa y una demanda creciente.

5. Calidad de vida — playas de talla mundial, gastronomía, sanidad y una amplia y acogedora comunidad de expatriados hacen de Phuket no solo una inversión, sino un lugar viable para vivir.

6. Mercado maduro — a diferencia de destinos emergentes, Phuket tiene décadas de historia de propiedad extranjera. Los marcos legales están bien probados, los servicios profesionales (abogados, agentes, gestores de propiedades) abundan y los mercados de reventa son activos.

---

Consejos para una compra segura

• Nunca compre sin representación legal independiente. Su abogado debe ser distinto del abogado del promotor.
• Verifique usted mismo el título de propiedad en el Departamento de Tierras: no confíe solo en copias.
• Para compras sobre plano, use una cuenta de garantía (escrow) cuando sea posible. Compruebe los proyectos anteriores del promotor: visite promociones terminadas.
• Entienda la situación del cupo extranjero antes de comprometerse con un condominio en plena propiedad. Si el cupo está lleno, puede que necesite comprar en arrendamiento o esperar a una reventa.
• Conserve toda la documentación de las transferencias. El formulario FETF es fundamental para el registro en plena propiedad.
• Tenga en cuenta todos los costes: no solo el precio de compra, sino las tasas de transferencia, impuestos, mobiliario y mantenimiento continuo.
• Visite Phuket antes de comprar. Las fotos y los tours virtuales no captan los niveles de ruido, el carácter del barrio ni la calidad de construcción.

---

Preguntas frecuentes

¿Puedo obtener una hipoteca en Tailandia siendo extranjero? Muy pocos bancos tailandeses ofrecen hipotecas a extranjeros, y las condiciones suelen ser desfavorables (tipos de interés más altos, ratios LTV más bajos). La mayoría de los compradores extranjeros pagan en efectivo o financian en su país de origen. Algunos promotores ofrecen planes de pago a plazos para compras sobre plano.

¿Qué ocurre con mi propiedad si fallezco? La propiedad de un condominio en plena propiedad puede ser heredada por sus herederos, incluidos herederos extranjeros, sujeta al cupo del 49 %. Para propiedades en arrendamiento, la herencia depende de las condiciones del contrato de arrendamiento. Se recomienda encarecidamente tener un testamento tailandés redactado por un abogado.

¿Necesito estar en Tailandia para comprar? No. Puede otorgar un poder notarial a su abogado para que actúe en su nombre en el Departamento de Tierras. No obstante, se recomienda encarecidamente visitar en persona al menos para la selección inicial de la propiedad.

¿Es la propiedad de Phuket una buena inversión en 2026? El mercado inmobiliario de Phuket ha mostrado resiliencia y crecimiento. El turismo pospandemia se ha recuperado por completo, hay nuevos proyectos de infraestructura en marcha (incluido el tren ligero previsto) y las limitaciones de oferta en las zonas prime de primera línea de playa siguen sosteniendo los precios. Como en cualquier inversión, la rentabilidad depende de la ubicación, el tipo de propiedad, el precio de compra y la calidad de la gestión.

---

Conclusión

Los extranjeros pueden comprar propiedad en Phuket, sin duda, y miles lo hacen cada año. La clave está en entender qué estructura de propiedad se ajusta a su situación, trabajar con profesionales cualificados y realizar una debida diligencia exhaustiva. Ya elija un condominio en plena propiedad en la playa de Bang Tao o una villa en arrendamiento en las colinas de Kamala, Phuket ofrece una combinación atractiva de estilo de vida, rentabilidades de alquiler y valor a largo plazo.

Si está considerando comprar una propiedad en Phuket, empiece por contratar a un abogado local de confianza y a un agente experimentado que conozca el mercado. La inversión de tiempo en una preparación adecuada protegerá su inversión durante muchos años.