Vendre un bien hérité à Phuket : impôts, documents et vérifications en 2026

Réponse courte : Avant de vendre une maison ou un condo hérité à Phuket, établissez qui peut signer, vérifiez les pièces successorales et le titre enregistré, puis demandez à un fiscaliste thaïlandais un calcul adapté à votre dossier. Dans une interprétation publiée en 2026, le Revenue Department indique que, pour le cas examiné, la vente d’un bien immobilier hérité reste soumise à l’impôt sur le revenu des personnes physiques et aux obligations déclaratives, est exonérée de la taxe spécifique sur les entreprises et relève du droit de timbre. Cela ne rend pas la vente non imposable et ne garantit pas que la même analyse s’applique à tout vendeur.

Ce que précise l’interprétation fiscale de 2026

La décision 0702/3615, datée du 1er juillet 2026 et mise à jour sur le site le 7 août 2026, porte sur une personne ayant hérité d’un bien de ses parents avant de le vendre. Le Revenue Department classe la vente de l’immobilier hérité parmi les revenus imposables de la catégorie concernée, avec impôt personnel et déclaration. Pour ces faits, il indique une exonération de la taxe spécifique sur les entreprises et l’application du droit de timbre.

Cette décision est plus récente et plus précise que la page générale du Revenue Department, actualisée en 2022, qui demandait aussi d’examiner la taxe spécifique sur les entreprises. Ne vous fiez pas à l’ancienne page seule, mais ne transformez pas non plus une décision portant sur un cas précis en garantie générale. Faites confirmer par un conseiller que le vendeur, la chaîne successorale, le bien et le transfert envisagé correspondent à cette décision et aux règles en vigueur. Une société, plusieurs héritiers, un non-résident ou un montage différent peuvent appeler une analyse distincte.

Le formulaire thaïlandais d’impôt personnel pour 2025 distingue également les revenus provenant de la vente d’un bien immobilier hérité ou reçu en donation. Il s’agit d’un formulaire, pas d’un calcul individuel. Demandez une estimation écrite qui sépare retenue à l’enregistrement, déclaration ou régularisation ultérieure, frais d’enregistrement et droit de timbre. N’utilisez pas un pourcentage générique comme montant définitif à la signature.

Vérifiez d’abord le pouvoir de vendre

Commencez par le titre original à jour du terrain ou du lot de copropriété. Comparez le nom du défunt, la quote-part inscrite, la description du bien, les hypothèques, baux enregistrés, servitudes et autres charges. Demandez au Land Office compétent ou à un avocat thaïlandais indépendant quelle formalité successorale doit précéder la vente et qui doit signer à chaque étape. Le lien familial, la présence dans un testament ou une ancienne copie du titre ne prouvent pas à eux seuls qu’une personne peut vendre l’ensemble du bien.

Si un exécuteur testamentaire a été nommé, rassemblez le testament ou la décision judiciaire et vérifiez que son mandat couvre la vente envisagée. Sans exécuteur, la procédure peut différer. S’il y a plusieurs héritiers, confirmez leurs parts et leur décision commune avant d’accepter un acompte ou de fixer le prix. Aucun héritier ne devrait engager la totalité du bien sans pouvoir et consentement établis.

Pour un condo, demandez au syndic ou à la personne morale de la copropriété une attestation récente d’absence d’arriérés et le relevé des charges. Pour une villa, conservez les preuves de propriété du bâtiment si la maison et le terrain ne sont pas enregistrés ensemble. Réunissez les contrats de location ou de gestion, les relevés de services, les clés et les documents de remise du bien.

Constituez le dossier de transfert et de fiscalité

Le guide du Department of Lands énumère, selon la procédure, le titre original, le certificat de décès, les pièces d’identité, la preuve de la qualité d’héritier et le testament ou la décision de nomination de l’exécuteur. Un certificat d’absence de dette peut être demandé pour un condo; une procuration peut être nécessaire si un représentant signe. Confirmez la liste actuelle auprès du bureau de Phuket qui traitera le dossier.

Préparez le titre et ses pages d’enregistrement, les documents de succession, passeports ou cartes d’identité de chaque vendeur, justificatifs de mariage ou d’adoption lorsqu’ils comptent, mandats et procurations, état des charges du condo, baux, dates et quotes-parts, reçus fiscaux et estimation écrite des frais de clôture. Les pièces en langue étrangère peuvent devoir être traduites en thaï et certifiées. Demandez quels originaux, légalisations et formats le bureau acceptera, surtout si les actes viennent de l’étranger.

Estimer le produit net sans supposer un taux

Transmettez au conseiller le statut de chaque vendeur, sa quote-part, l’origine successorale, les dates d’enregistrement et de détention, la valeur officielle retenue au transfert et le prix convenu. Précisez si le vendeur est une personne physique ou une société, si un cohéritier vit à l’étranger et si le bien a été loué ou exploité commercialement.

Demandez au fiscaliste et au Land Office de confirmer par écrit l’application de la décision de 2026 et les postes réellement dus. Les frais d’enregistrement et les dettes de copropriété ne sont pas l’impôt sur le revenu. Le contrat peut répartir les coûts entre acheteur et vendeur, mais cette répartition ne modifie pas le débiteur légal d’un impôt. Présentez le produit net dans un tableau : prix contractuel, dette inscrite, charges impayées, frais confirmés et estimation fiscale professionnelle. Révisez les montants juste avant le rendez-vous de transfert.

Étapes pratiques

1. Vérifiez le titre, les quotes-parts et les charges enregistrées.
2. Confirmez les héritiers, le mandat de l’exécuteur et les signatures.
3. Demandez au Land Office de Phuket la liste et les traductions exigées.
4. Obtenez les attestations de charges et les relevés de gestion.
5. Faites établir une estimation fiscale écrite pour votre situation exacte.
6. Fixez par écrit la répartition du prix et des frais entre cohéritiers.
7. Recontrôlez le pouvoir de vendre, le titre et le calcul avant le transfert.

Phuket Stay Pro peut vous aider à organiser un projet de vente, un dossier immobilier et la mise en relation avec des acheteurs, puis coordonner une consultation auprès de professionnels thaïlandais indépendants. Découvrez notre accompagnement achat et vente, nos guides de propriété, les quartiers de Phuket et nos services.

Vérification factuelle : 10 novembre 2026. La décision fiscale décrit un cas particulier. Déclaration, retenues, droit de timbre, pièces, évaluation et frais d’enregistrement dépendent des faits et peuvent évoluer. Faites confirmer le traitement par un fiscaliste thaïlandais et le Land Office compétent. Informations générales, sans conseil juridique ou fiscal.

Sources : Revenue Department, décision 0702/3615; guide sur la vente d’un bien hérité; formulaire fiscal 2025; guides du Department of Lands avec exécuteur et sans exécuteur; frais et impôts du Department of Lands.