Налоги и расходы при покупке недвижимости в Таиланде 2026

Понимание налоговой системы — критически важный аспект при покупке недвижимости в Таиланде. Многие инвесторы сосредотачиваются на цене объекта, забывая о сопутствующих расходах, которые могут составить 5–8% от стоимости сделки. В этом руководстве мы подробно разберём все налоги и расходы, связанные с покупкой, владением и продажей недвижимости в Таиланде.

Налоги при покупке недвижимости

Transfer Fee — сбор за переход права собственности

Transfer Fee — основной налог при любой сделке с недвижимостью в Таиланде.

• Ставка: 2% от оценочной стоимости объекта (определяется Land Department, часто ниже рыночной)
• Формально обязан платить покупатель, но на практике обычно делится 50/50 между покупателем и продавцом
• Оплачивается в день регистрации сделки в Land Office
• Для новостроек застройщик может включить transfer fee в цену или предложить акцию с его покрытием

Пример: Квартира оценочной стоимостью 5,000,000 THB (14.4 млн RUB). Transfer Fee = 100,000 THB (288,000 RUB). При разделении 50/50 — по 50,000 THB (144,000 RUB) с каждой стороны.

Specific Business Tax (SBT)

Specific Business Tax применяется, если продавец владел недвижимостью менее 5 лет (или не был прописан по этому адресу более 1 года).

• Ставка: 3.3% от оценочной или продажной стоимости (берётся большая)
• Включает муниципальный налог (0.3%)
• Платит продавец
• Если SBT применяется, то Stamp Duty не взимается

Важно для инвесторов: Если вы планируете перепродажу в течение 5 лет, учитывайте SBT в расчёте доходности. Это существенно влияет на нетто-прибыль.

Stamp Duty — гербовый сбор

• Ставка: 0.5% от оценочной или продажной стоимости (берётся большая)
• Применяется только если не взимается SBT (т.е. продавец владел более 5 лет)
• Обычно платит продавец

Withholding Tax — налог у источника

Withholding Tax удерживается в Land Office в момент регистрации сделки.

Для юридических лиц (продавец — компания):

• Ставка: 1% от оценочной или продажной стоимости (берётся большая)

Для физических лиц (продавец — физ. лицо):

• Рассчитывается по прогрессивной шкале подоходного налога
• Зависит от срока владения (чем дольше, тем ниже)
• Обычно составляет 1–3% от стоимости
• Платит продавец

Сводная таблица налогов при сделке

Налог/Сбор	Ставка	Кто платит	Когда
Transfer Fee	2%	50/50 или по договорённости	При регистрации
Specific Business Tax	3.3%	Продавец (владение < 5 лет)	При регистрации
Stamp Duty	0.5%	Продавец (владение > 5 лет)	При регистрации
Withholding Tax	1–3%	Продавец	При регистрации

Ежегодные налоги на собственность

Land and Building Tax (налог на землю и здания)

С 2020 года в Таиланде действует ежегодный налог на недвижимость (Land and Building Tax Act).

Ставки для жилой недвижимости:

Оценочная стоимость	Ставка (основное жильё)	Ставка (второе жильё)
До 25 млн THB	0% (освобождено)	0.02%
25–50 млн THB	0.03%	0.03%
50–75 млн THB	0.05%	0.05%
Свыше 75 млн THB	0.1%	0.1%

Ставки для коммерческой недвижимости (сдача в аренду):

Оценочная стоимость	Ставка
До 50 млн THB	0.3%
50–200 млн THB	0.4%
200–1,000 млн THB	0.5%
Свыше 1,000 млн THB	0.7%

Практический пример: Кондо стоимостью 10 млн THB (28.8 млн RUB), используемое как второе жильё — ежегодный налог = 2,000 THB (5,760 RUB). Если сдаётся в аренду — 30,000 THB (86,400 RUB).

Common Area Maintenance (CAM) Fee

CAM Fee — ежемесячный сбор за обслуживание общих территорий кондоминиума.

• Типичная ставка: 40–100 THB/кв.м. в месяц
• Включает: бассейн, охрана, уборка, лифты, озеленение
• Для студии 30 кв.м.: 1,200–3,000 THB/мес (3,456–8,640 RUB)
• Для премиум-проектов может достигать 150+ THB/кв.м.
• Оплачивается авансом на год или ежеквартально

Sinking Fund — резервный фонд

• Единоразовый платёж: 500–1,000 THB/кв.м. при покупке
• Используется для капитального ремонта здания
• Для студии 30 кв.м.: 15,000–30,000 THB (43,200–86,400 RUB)
• Может потребоваться дополнительный взнос через 10–15 лет

Налог на доход от аренды

Если вы сдаёте недвижимость в аренду, доход облагается налогом.

Для физических лиц-нерезидентов:

• Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале от 5% до 35%
• Можно вычесть расходы (стандартный вычет 30% или фактические расходы)
• Необходимо подавать декларацию ежегодно

Прогрессивная шкала подоходного налога Таиланда:

Годовой доход (THB)	Ставка
0–150,000	0%
150,001–300,000	5%
300,001–500,000	10%
500,001–750,000	15%
750,001–1,000,000	20%
1,000,001–2,000,000	25%
2,000,001–5,000,000	30%
Свыше 5,000,000	35%

Практический пример: Годовой доход от аренды — 600,000 THB (1.73 млн RUB). Вычет 30% = 420,000 THB налогооблагаемый доход. Налог = около 19,000 THB (54,720 RUB), эффективная ставка ~3.2%.

Как снизить налоговую нагрузку

1. Договоритесь о разделении Transfer Fee — при покупке off-plan застройщики часто покрывают 100% transfer fee
2. Покупайте через юридическое лицо — withholding tax фиксирован (1%), что может быть выгоднее прогрессивной шкалы
3. Держите объект более 5 лет — избежите SBT (3.3%) при продаже
4. Используйте вычеты — фактические расходы на содержание могут превышать стандартный вычет 30%
5. Структурируйте через управляющую компанию — законная оптимизация налога на аренду

Сравнение налоговой нагрузки: Таиланд vs Россия vs ОАЭ vs Бали

Параметр	Таиланд	Россия	ОАЭ	Бали (Индонезия)
Налог при покупке	2% transfer	2% госпошлина	4% DLD	5% BPHTB
Ежегодный налог	0.02–0.7%	0.1–2%	0%	0.5% PBB
Налог на аренду	5–35%	13–15% НДФЛ	0%	10% PPh
Налог при продаже	3.3% SBT (< 5 лет)	13% НДФЛ (< 5 лет)	0%	2.5% PPh
Итого при покупке	~4–6%	~3–4%	~4–5%	~7–10%

Вывод: Таиланд предлагает конкурентоспособную налоговую среду, особенно по сравнению с Бали. ОАЭ лидирует по отсутствию налогов на аренду и продажу, но входной порог значительно выше.

Дополнительные расходы, которые нужно учесть

• Юрист: 30,000–80,000 THB (86,400–230,400 RUB)
• Страховка: 5,000–15,000 THB/год (14,400–43,200 RUB)
• Мебель (для новостройки): 200,000–500,000 THB (576,000–1,440,000 RUB)
• Ремонт/отделка: 100,000–300,000 THB (288,000–864,000 RUB)
• Перевод средств (банковская комиссия): 0.25–0.5% от суммы
• Управляющая компания: 15–30% от дохода от аренды

Заключение

Налоговая нагрузка при покупке недвижимости в Таиланде относительно невысока и предсказуема. Ключевые моменты: закладывайте 4–6% на налоги и сборы при покупке, учитывайте ежегодные расходы на содержание и налог на аренду. При грамотном структурировании сделки можно значительно оптимизировать общую налоговую нагрузку.

Эксперты PhuketStayPro помогут рассчитать полную стоимость владения для любого объекта и предложат оптимальную структуру сделки.

---

Нужен точный расчёт расходов для вашей покупки? Обратитесь к нам на phuketstaypro.com — мы подготовим детальную финансовую модель бесплатно.