ตรวจบริษัทผู้ขาย สิทธิในที่ดิน ใบอนุญาต ประวัติส่งมอบ เงื่อนไขจ่ายเงิน และสัญญาบริหาร ก่อนซื้อโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ

คำตอบสั้น ๆ

ก่อนจองโครงการออฟแพลนในภูเก็ต ให้ตรวจหลักฐานห้ากลุ่ม: บริษัทที่ทำสัญญาและรับเงิน สิทธิในที่ดินและทางเข้า ใบอนุญาตที่เกี่ยวข้อง ความคืบหน้าและประวัติส่งมอบ และเงื่อนไขชำระเงินกับส่งมอบ ชื่อเสียงของแบรนด์ ภาพจำลอง และห้องตัวอย่างช่วยให้เห็นแนวคิดโครงการ แต่ไม่ยืนยันว่าเอกสารของโครงการเฉพาะแห่งครบหรือจะส่งมอบตามกำหนด

ขอชื่อบริษัทตามทะเบียนและเลขทะเบียนของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง
ให้ทนายตรวจเอกสารของแปลงและโครงการจริง ไม่ใช่แค่เอกสารการตลาด
ผูกการจ่ายเงินกับข้อกำหนดและหลักฐานตามสัญญา

1. ใครเป็นคู่สัญญาและผู้รับเงิน

ขอชื่อภาษาไทยตามทะเบียนและเลขทะเบียนของผู้ขาย เจ้าของที่ดิน ผู้รับเหมา และผู้บริหารโครงการ หากเป็นคนละบริษัท ให้ขอคำอธิบายบทบาทเป็นลายลักษณ์อักษร แล้วเทียบชื่อในใบจอง สัญญา และคำสั่งชำระเงิน

ใช้ DBD DataWarehouse+ เป็นจุดเริ่มต้นตรวจข้อมูลบริษัท และขอเอกสารบริษัทฉบับปัจจุบันให้ทนายตรวจอำนาจลงนาม การมีชื่อในทะเบียนบริษัทเพียงอย่างเดียวไม่ได้ยืนยันเงินทุน สิทธิในที่ดิน ใบอนุญาต หรือความสามารถในการก่อสร้างให้เสร็จ

2. ที่ดินและใบอนุญาตตรงกับโครงการหรือไม่

ขอเลขแปลงและสำเนาเอกสารสิทธิปัจจุบัน ให้ทนายตรวจเจ้าของ ภาระผูกพัน ทางเข้า และขอบเขตที่ตรงกับห้องหรือวิลล่าที่เสนอขาย แผนที่โครงการจากฝ่ายขายไม่ใช้แทนข้อมูลทะเบียนที่ดิน

ขอรายการใบอนุญาตที่ต้องใช้ ระบุสถานะ หน่วยงาน เลขที่ วันที่ และแบบแปลนที่เกี่ยวข้อง หากโครงการต้องทำการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ให้ค้นชื่อในระบบทางการของ ONEP Smart EIA แล้วเทียบเจ้าของโครงการ สถานะ และการแก้ไขภายหลัง บันทึกด้านสิ่งแวดล้อมไม่ใช่ใบอนุญาตก่อสร้างและไม่ยืนยันว่าโครงการสร้างเสร็จแล้ว

3. ตรวจประวัติส่งมอบอย่างเป็นรูปธรรม

ขอรายชื่อโครงการที่ส่งมอบแล้วและชื่อนิติบุคคลที่รับผิดชอบแต่ละแห่ง อย่านับผลงานของบริษัทแม่หรือแบรนด์โรงแรมเป็นผลงานของบริษัทโครงการโดยอัตโนมัติ หากทำได้ ให้ดูโครงการที่เสร็จจริงและสอบถามเรื่องการแก้ข้อบกพร่อง พื้นที่ส่วนกลาง และการบริหารหลังส่งมอบ

สำหรับโครงการกำลังก่อสร้าง ให้เก็บหลักฐานความคืบหน้าที่มีวันที่ เช่น รายงานก่อสร้างและภาพสถานที่จริง แยกอาคารหรือเฟสที่กำลังก่อสร้างจากห้องตัวอย่างและภาพของเฟสอื่น

4. เทียบกำหนดจ่ายเงินกับสัญญา

ประเด็น	สิ่งที่สัญญาควรตอบ
เงินจอง	จองห้องใด คืนเงินได้เมื่อใด และหักอะไรได้บ้าง
เงินงวด	จ่ายตามวันหรือผลงาน ใครยืนยันความคืบหน้า
รายละเอียดทรัพย์	พื้นที่ วัสดุ เฟอร์นิเจอร์ และการเปลี่ยนแบบ
ความล่าช้า	วิธีแจ้ง การเยียวยา ความรับผิด และสิทธิยกเลิก
ตรวจรับ	ใครแก้ข้อบกพร่อง กำหนดเวลา และเงินงวดสุดท้าย
จดทะเบียน	การโอนสิทธิและการส่งมอบต้องเกิดเมื่อใดและภายใต้เงื่อนไขใด

อ่านร่างสัญญาก่อนตัดสินว่าแผนชำระเงินเหมาะหรือไม่ อย่าอาศัยเพียงยอดเงินจอง ให้รวมวันครบกำหนด สกุลเงิน และเอกสารธนาคารที่ต้องเตรียม

5. แยกคำรับรองรายได้ออกจากข้อผูกพันจริง

ถ้ามีโปรแกรมเช่าหรือบริหาร ให้ขอสัญญาแยกและตรวจผู้จ่ายรายได้ ค่าบริหาร เงื่อนไขการเข้าพักเอง กำหนดโอนเงิน ระยะเวลาสัญญา และวิธียกเลิก แยกตัวเลขคาดการณ์ทางการตลาดออกจากคำมั่นที่มีข้อผูกพันในสัญญา รายได้ในอนาคตไม่ควรอนุมานจากแบรนด์หรือเปอร์เซ็นต์โฆษณา

สัญญาณที่ควรขอคำอธิบายเพิ่ม

ชื่อในสัญญา เอกสารที่ดิน และบัญชีรับเงินไม่ตรงกัน
ขอเงินจองที่คืนไม่ได้ก่อนให้ดูเอกสารโครงการ
อ้างว่าผ่าน EIA แต่ไม่มีรายการทางการตรงกับโครงการ
การจ่ายเงินไม่เชื่อมกับหลักฐานความคืบหน้า
คำว่า “การันตีผลตอบแทน” ไม่มีข้อผูกพันและรายละเอียดค่าใช้จ่ายครบ

รายการเหล่านี้ไม่ได้ชี้ผลการซื้อด้วยตัวมันเอง แต่ควรหยุดถามก่อนจ่ายเพิ่มและให้ทนายอิสระอธิบายเอกสารที่ยังขาด

ขอให้ Phuket Stay Pro ช่วยคัดกรอง

ดู โครงการออฟแพลน และ รายชื่อผู้พัฒนา เพื่อทำรายการเปรียบเทียบเบื้องต้น จากนั้นส่งลิงก์โครงการ ทำเล งบ และกำหนดส่งมอบผ่าน แบบฟอร์มช่วยเหลือผู้ซื้อ เราช่วยประสานการชมทรัพย์และขอเอกสารได้ ส่วนการตรวจทางกฎหมายและเทคนิคควรให้ผู้เชี่ยวชาญอิสระยืนยัน

แหล่งข้อมูลทางการ

ข้อมูลการจดทะเบียน ใบอนุญาต และสถานะโครงการเปลี่ยนแปลงได้ บทความนี้ไม่รับรองโครงการใดโดยเฉพาะ ให้ตรวจฉบับล่าสุดกับหน่วยงานและทนายไทยก่อนซื้อ

ซื้ออสังหาริมทรัพย์ออฟแพลนในภูเก็ต: ตรวจผู้พัฒนาก่อนจอง

ประเด็นสำคัญ