Wichtigste Erkenntnisse
- Ist der Preis gerechtfertigt, wenn die Struktur später umstrukturiert werden muss?
- Kann der Verkäufer saubere Konten und Steuererklärungen vorlegen?
- Werden eine Bank, ein Anwalt und ein künftiger Käufer die Struktur akzeptieren?
- Ist ein Leasing-, Erbbaurecht- oder Gebäudeeigentumsweg sauberer?
- Welches schriftliche Rechtsgutachten stützt den gewählten Weg?
Ein allgemein verständlicher Due-Diligence-Guide zu thailändischen Gesellschafts-Landstrukturen, Nominee-Risiko, BOI-Ausnahmen und sichereren Fragen für ausländische Villenkäufer in Phuket.
Ausländer können thailändisches Land in der Regel nicht direkt besitzen, daher hören Villenkäufer in Phuket oft von thailändischen Gesellschaftsstrukturen, langen Leasingverträgen, Erbbaurecht (Superficies) oder getrennten Gebäude-und-Land-Arrangements. Manche Strukturen sind legitim, wenn sie um ein echtes Geschäft und ordnungsgemäße Beratung herum aufgebaut sind. Andere sind hochriskante Abkürzungen.
Schnelle Antwort
Wenn ein Villenverkauf davon abhängt, dass eine thailändische Gesellschaft das Land besitzt, akzeptieren Sie keine Nominee-Anteilseigner-Erklärung. Fragen Sie, welches echte Geschäft die Gesellschaft betreibt, wer die Stimmrechte kontrolliert, wie Steuern und Konten gehandhabt werden, ob die Struktur Land- und Ausländer-Geschäftsregeln einhält, und was bei Wiederverkauf oder Erbschaft passiert.
Struktur-Checkliste
| Thema | Was zu prüfen ist |
|---|---|
| Landtitel | Der Landtitel, die Grenzen und der eingetragene Eigentümer |
| Anteilseigner | Ob thailändische Anteilseigner echte Teilnehmer sind, keine Nominees |
| Geschäftszweck | Ob die Gesellschaft einen rechtmäßigen kommerziellen Zweck hat |
| Kontrolle | Stimmrechte, Direktorenbefugnisse und Übertragungsbeschränkungen |
| Compliance | Buchhaltung, Steuererklärungen und jährliche Pflichten |
| Ausstieg | Wie ein künftiger Käufer die Struktur sicher erwerben oder auflösen kann |
BOI ist keine normale Villen-Umgehung
Von der BOI geförderte Landrechte sind für qualifizierte geförderte Unternehmen unter strengen Bedingungen konzipiert. Sie sind keine allgemeine Abkürzung für einen privaten ausländischen Käufer, um ein Ferienvillengrundstück zu besitzen. Wenn ein Verkäufer BOI oder eine Sondergenehmigung erwähnt, verlangen Sie schriftliche Rechtsnachweise und die Prüfung durch einen unabhängigen thailändischen Anwalt.
Nutzen Sie dies zusammen mit dem Guide zu Leasehold-Villen, dem Guide zum Landtitel, der Checkliste zur Bauträgerprüfung, dem Rawai Distriktguide und den Kaufservices.
Sicherere Käuferfragen
- Ist der Preis gerechtfertigt, wenn die Struktur später umstrukturiert werden muss?
- Kann der Verkäufer saubere Konten und Steuererklärungen vorlegen?
- Werden eine Bank, ein Anwalt und ein künftiger Käufer die Struktur akzeptieren?
- Ist ein Leasing-, Erbbaurecht- oder Gebäudeeigentumsweg sauberer?
- Welches schriftliche Rechtsgutachten stützt den gewählten Weg?
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Hinweise zur Überprüfung
Landbesitzregeln, BOI-Berechtigung, Gesellschaftscompliance, Durchsetzungsrisiko bei Nominee-Regeln, steuerliche Behandlung und Leasingregistrierung sind rechtliche Angelegenheiten, die sich ändern können. Prüfen Sie die exakte Struktur mit einem unabhängigen thailändischen Anwalt und den zuständigen Behörden vor der Unterzeichnung.
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