โควตากรรมสิทธิ์คอนโดสำหรับชาวต่างชาติในภูเก็ต: เช็กอะไรก่อนจอง

คำตอบสั้น ๆ: ก่อนวางเงินจองคอนโดในภูเก็ตที่โฆษณาว่าเป็น foreign freehold ให้ตรวจแยกกันสองเรื่อง คืออาคารต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามกฎหมาย และโควตากรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติต้องรองรับห้องชุดเลขที่นั้นในวันที่จะโอนจริง โบรชัวร์ ป้ายโฆษณา หรือคำยืนยันด้วยวาจาใช้แทนหลักฐานทะเบียนไม่ได้ ควรให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดและทนายอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เป็นอิสระตรวจเอกสารกับสำนักงานที่ดิน

เพดาน 49% วัดจากอะไร?

กฎหมายอาคารชุดของไทยจำกัดพื้นที่ห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์รวมกันไว้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดที่จดทะเบียน เป็นการคำนวณตามพื้นที่ ไม่ใช่เพียงนับจำนวนห้องหรือเจ้าของชาวต่างชาติ กรมที่ดินเผยแพร่คู่มือเกี่ยวกับการถือครองห้องชุดของคนต่างด้าวและเอกสารการจดทะเบียนโอน โดยคู่มือด้านสิทธิถือครองที่ดินและห้องชุดของคนต่างด้าวฉบับล่าสุดเผยแพร่เมื่อ 27 มกราคม 2026 อ่านข้อมูลสำหรับคนต่างด้าวจากกรมที่ดิน แล้วให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจข้อกำหนดกับอาคารและธุรกรรมจริง

โควตานี้พิจารณาเป็นรายอาคาร ไม่ได้แปลว่าทุกห้องในโครงการจะโอนเป็นกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติได้ สถานะอาจเปลี่ยนเมื่อมีการจดทะเบียนโอนห้องอื่น คำว่า foreign freehold จึงควรหมายถึงช่องทางจดทะเบียนของห้องชุดเลขที่แน่นอน ไม่ใช่คำรับรองของแบรนด์หรือโครงการทั้งโครงการ

ก่อนจองควรขอและตรวจอะไรบ้าง?

ขอชื่ออาคารชุดที่จดทะเบียน ชื่ออาคาร และเลขที่ห้องให้ครบ จากนั้นให้ที่ปรึกษาอิสระตรวจเรื่องต่อไปนี้:

1. ทะเบียนอาคารและเอกสารสิทธิ ยืนยันว่าอาคารจดทะเบียนเป็นอาคารชุด ระบุห้องตามกฎหมาย และตรวจเอกสารสิทธิที่เกี่ยวข้อง อาคารอพาร์ตเมนต์หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ไม่ได้เป็นอาคารชุดที่จดทะเบียนโดยอัตโนมัติ
2. สถานะโควตาของห้องนั้น ขอหนังสือยืนยันที่เป็นปัจจุบันจากนิติบุคคลอาคารชุด และตรวจสอบว่าสำนักงานที่ดินจะรับจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในวันที่คาดว่าจะโอนหรือไม่ คำยืนยันกว้าง ๆ ว่า “โครงการยังมีโควตา” ยังไม่พอ
3. คุณสมบัติผู้ซื้อและเอกสารโอน เอกสารขึ้นอยู่กับสถานะผู้ซื้อและรายละเอียดธุรกรรม ให้สอบถามสำนักงานที่ดินหรือทนายว่ากรณีของคุณต้องใช้หลักฐานเงินและการโอนเงินแบบใด อย่าสรุปว่าเอกสาร FET แบบเดียวใช้ได้กับทุกกรณี คู่มือกรมที่ดินระบุเอกสารโอน รวมถึงหนังสือรับรองจากนิติบุคคลเกี่ยวกับสัดส่วนการถือครองของคนต่างด้าว
4. ผู้ขาย ผู้รับเงิน และสัญญา ตรวจว่าผู้ขาย ผู้รับเงินจอง และคู่สัญญาตรงกับเอกสารธุรกรรม สัญญาจองและสัญญาซื้อขายควรระบุรูปแบบกรรมสิทธิ์ที่ตกลงกัน รวมถึงวิธีจัดการหากจดทะเบียนตามโควตาที่รับปากไว้ไม่ได้ภายในวันที่กำหนด
5. ข้อบังคับและค่าใช้จ่ายของอาคาร ตรวจค่าส่วนกลาง เงินกองทุนสำรอง ข้อบังคับอาคาร และข้อจำกัดการใช้หรือให้เช่าแยกต่างหาก เรื่องเหล่านี้มีผลต่อการถือครองและการใช้งาน แต่ไม่ได้ยืนยันว่าโควตายังว่าง

ข้อความแชตจากเอเจนต์ ภาพหน้าจอ หรือเอกสารขายฉบับร่างไม่ใช่สิ่งทดแทนการตรวจทะเบียนปัจจุบัน เก็บคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรและระบุเลขห้องให้ชัดเพื่อป้องกันการยืนยันผิดยูนิต

ถ้าไม่มีโควตาต่างชาติ ควรทำอย่างไร?

หยุดพิจารณาก่อนรับข้อเสนอรูปแบบอื่นโดยอัตโนมัติ ถามว่ามีห้องอื่นที่โอนได้หรือไม่ ผู้ขายรอจนมีเอกสารพร้อมได้หรือไม่ หรือโครงการอื่นตรงกับเป้าหมายกรรมสิทธิ์มากกว่า leasehold เป็นสิทธิและโครงสร้างทางธุรกิจคนละแบบ ให้ทนายอิสระตรวจระยะเวลา การจดทะเบียน เงื่อนไขต่ออายุ ภาระชำระเงิน สิทธิใช้ประโยชน์ และเงื่อนไขออกจากสัญญา อย่าเทียบเฉพาะราคาเสมือนเป็นกรรมสิทธิ์แบบเดียวกัน

หลีกเลี่ยงการใช้ nominee หรือการรับปากไม่เป็นทางการให้บุคคลอื่นถือกรรมสิทธิ์ “แทนคุณ” โครงสร้างต้องถูกต้องตามกฎหมายและสะท้อนสิทธิจริงของแต่ละฝ่าย ทางลัดอาจสร้างความเสี่ยงต่อเอกสารสิทธิและการคุ้มครองผู้ซื้อ

เช็กลิสต์ก่อนจ่ายเงินจอง

• ขอชื่ออาคารชุดที่จดทะเบียนและเลขที่ห้องที่แน่นอน
• ขอข้อมูลเอกสารสิทธิและหนังสือยืนยันโควตาต่างชาติฉบับปัจจุบัน
• ตรวจผู้ที่ออกหนังสือ วันที่ออก และหนังสือครอบคลุมวันโอนที่คาดไว้หรือไม่
• ให้ทนายอสังหาริมทรัพย์ไทยอิสระตรวจสัญญาจองและสัญญาซื้อขายก่อนจ่ายเงิน
• เขียนรูปแบบกรรมสิทธิ์ที่ตกลงและทางออกไว้ในสัญญาหากจดทะเบียนไม่ได้
• ยืนยันเอกสารยืนยันตัวตนและหลักฐานการโอนเงินที่ตรงกับกรณีของคุณ
• เปรียบเทียบ freehold กับ leasehold โดยดูสิทธิ ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขออกจากสัญญาที่ต่างกัน

Phuket Stay Pro ช่วยอะไรได้บ้าง?

เราช่วยคัดคอนโดในภูเก็ตตามรูปแบบกรรมสิทธิ์ที่คุณต้องการ ขอข้อมูลโครงการและห้องที่สนใจ และจัดคำถามเพื่อปรึกษาทนายอิสระได้ เราไม่ได้รับรองโควตาของห้องใดและไม่สามารถแทนการพิจารณาจดทะเบียนของสำนักงานที่ดิน เริ่มจากบริการช่วยซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต ดูข้อมูลผู้พัฒนาโครงการ เปรียบเทียบย่านต่าง ๆ หรือสอบถามบริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์

ข้อเท็จจริงที่ต้องตรวจซ้ำ — ทบทวนวันที่ 26 ตุลาคม 2026

เพดาน 49% ตามพื้นที่ การจดทะเบียนอาคาร สถานะโควตาของห้อง คุณสมบัติผู้ซื้อ หลักฐานการโอนเงิน เอกสารโอน และข้อบังคับอาคารชุด ต้องตรวจตามกฎหมายปัจจุบันและธุรกรรมจริง คู่มือกรมที่ดินเผยแพร่เมื่อ 27 มกราคม 2026 ขั้นตอนและเอกสารอาจเปลี่ยนได้ ก่อนเซ็นหรือตัดสินใจจ่ายเงิน ให้ยืนยันกับสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบและทนายไทยอิสระ บทความนี้ไม่รับรองราคา จำนวนห้องว่าง ผลตอบแทนค่าเช่า หรือสภาพคล่องเมื่อต้องการขายต่อ