Points clés
- Le prix est-il justifié si la structure doit être restructurée plus tard ?
- Le vendeur peut-il montrer des comptes et déclarations fiscales propres ?
- Une banque, un avocat et un futur acheteur accepteront-ils la structure ?
- Une voie de bail, superficie ou propriété du bâtiment est-elle plus claire ?
- Quel avis juridique écrit soutient la voie choisie ?
Un guide de due diligence en langage clair sur les structures de société thaïlandaise pour terrain, le risque de prête-nom, les exceptions BOI et des questions plus sûres pour les acheteurs étrangers de villas à Phuket.
Les étrangers ne peuvent généralement pas posséder directement un terrain thaïlandais, donc les acheteurs de villas à Phuket entendent souvent parler de structures de société thaïlandaise, de baux longs, de superficie ou d'arrangements séparés bâtiment-terrain. Certaines structures sont légitimes lorsqu'elles sont construites autour d'une véritable entreprise et de conseils appropriés. D'autres sont des raccourcis à haut risque.
Réponse rapide
Si la vente d'une villa dépend d'une société thaïlandaise possédant le terrain, n'acceptez pas une explication d'actionnaire prête-nom. Demandez quelle activité réelle exerce la société, qui contrôle le vote, comment les impôts et comptes sont gérés, si la structure respecte les règles foncières et d'entreprise étrangère, et ce qui se passe à la revente ou à la succession.
Check-list de la structure
| Sujet | Ce qu'il faut vérifier |
|---|---|
| Titre foncier | Le titre foncier, les limites et le propriétaire enregistré |
| Actionnaires | Si les actionnaires thaïlandais sont de réels participants, pas des prête-noms |
| Objet commercial | Si la société a un objet commercial licite |
| Contrôle | Droits de vote, pouvoirs des administrateurs et restrictions de transfert |
| Conformité | Comptabilité, déclarations fiscales et obligations annuelles |
| Sortie | Comment un futur acheteur peut acquérir ou dissoudre la structure en toute sécurité |
Le BOI n'est pas un contournement normal pour une villa
Les droits fonciers promus par le BOI sont conçus pour des entreprises promues éligibles sous des conditions strictes. Ce n'est pas un raccourci général pour qu'un acheteur étranger privé possède une parcelle de villa de vacances. Si un vendeur mentionne le BOI ou une autorisation spéciale, demandez une preuve juridique écrite et l'examen d'un conseil thaïlandais indépendant.
Utilisez ceci avec le guide des villas en leasehold, le guide du titre foncier, la check-list de vérification du promoteur, le guide du district de Rawai et les services d'achat.
Questions plus sûres pour l'acheteur
- Le prix est-il justifié si la structure doit être restructurée plus tard ?
- Le vendeur peut-il montrer des comptes et déclarations fiscales propres ?
- Une banque, un avocat et un futur acheteur accepteront-ils la structure ?
- Une voie de bail, superficie ou propriété du bâtiment est-elle plus claire ?
- Quel avis juridique écrit soutient la voie choisie ?
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Points à vérifier
Les règles de propriété foncière, l'éligibilité BOI, la conformité des sociétés, le risque d'application des règles sur les prête-noms, le traitement fiscal et l'enregistrement des baux sont des questions juridiques qui peuvent changer. Vérifiez la structure exacte avec un avocat thaïlandais indépendant et les autorités compétentes avant de signer.
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